Umowy i transakcje handlowe: Nieważność przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości mieszkalnej art. 3871 kodeksu cywilnego

W dniu 30 maja 2020 r. w życie wszedł w życie przepis art. 387¹ Kodeksu cywilnego, który reguluje nieważność przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości służącej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, uczynionego w celu zabezpieczenia roszczeń wynikających z tej lub innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową osoby fizycznej.

Powyższy przepis został uchwalony w dniu 14 maja 2020 r. w ramach ustawy o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa sars-cov-2 z dnia 14 maja 2020 r.

Zgodnie z art. 387¹ k.c. nieważna jest umowa, w której osoba fizyczna zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości służącej zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych w celu zabezpieczenia roszczeń wynikających z tej lub innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby, w przypadku gdy:

1. wartość nieruchomości jest wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy lub
2. wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych nie jest oznaczona lub
3. zawarcie tej umowy nie zostało poprzedzone dokonaniem wyceny wartości rynkowej nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że umowa może być uznana za nieważną, jeżeli:

1. zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości nałożone jest na osobę fizyczną,
2. nieruchomość służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych tej osoby fizycznej,
3. przeniesienie własności ma służyć zabezpieczeniu roszczeń umownych innego podmiotu, które nie są bezpośrednio związane z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby fizycznej,
4. zostanie spełniona przynajmniej jedna z przesłanek wymienionych w pkt 1-3 tego analizowanego.

Przepis art. 387¹ KC ma służyć – w ocenie ustawodawcy – zabezpieczeniu osób fizycznych przed nadużyciami, które mogą występować w obrocie powszechnym.

W nauce prawa pojawiają się poglądy, że przepis ten może być traktowany jako odpowiedź na tzw. afery gruntowe, a więc przypadki, w których osobom fizycznym znajdującym się w trudnej sytuacji finansowej udzielano oprocentowanych pożyczek, które były jednocześnie zabezpieczane w ten sposób, że pożyczkobiorca przenosił własność tych nieruchomości na pożyczkodawcę (przewłaszczenie na zabezpieczenie). Dopiero po pełnej spłacie zobowiązań, pożyczkobiorca mógł wystąpić o (zwrotne) przeniesienie własności nieruchomości na jego rzecz.

Zważywszy na ujemną ocenę moralną tego typu transakcji majątkowych, zasadnym było podjęcie inicjatywy ustawodawczej. Powstaje jednak wątpliwość, czy wprowadzony przepis nie stanowi zbyt daleko idącego ograniczenia zasady swobody umów. Tym bardziej, iż przewiduje on najsurowszą sankcję za jego naruszenie, to jest bezwzględną nieważność umowy