Wynajem magazynu w Polsce

Stały i stabilny wzrost gospodarczy w Polsce, mocny przemysł, rozwój e-commerce oraz położenie w samym sercu Europy, to tylko niektóre z czynników wpływających na mocny rozwój sektora nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Polsce.

Sektor nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Polsce

W 2022 roku odnotowano rekordowy poziom nowej podaży wynoszący 4,4 mln m2, stawiając Polskę pośród liderów sektora nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Europie. Powierzchnia magazynowa i przemysłowa w całym kraju ogółem zbliża się do 30 mln m2.

Największymi regionami w Polsce pod względem ilości powierzchni magazynowej są Warszawa (5,8 mln m2), Górny Śląsk (4,8 mln m2), Centralna Polska (4,0 mln m2) Wrocław (3,7 mln m2) i Poznań (3,3 mln m2). Stawki czynszu netto za m2 wahają się od 3,3 EUR do nawet 7,5 EUR za m2.

Kluczowe informacje o rynku powierzchni przemysłowych i magazynowych w Polsce (dane zaczerpnięte z Newmark Polska):

• 29,9 mln m2- całkowite zasoby w I kw. 2023 r.
• 5,8 mld EUR – inwestycje w nieruchomości komercyjne w Polsce w 2022 r;
• 1,9 mld EUR – inwestycje w sektor logistyczny i przemysłowy w Polsce w 2022 r.
• 4,75% – 5,50% – najlepsze stopy kapitalizacji dla magazynów typu multi-let z długoterminowymi umowami najmu
• 6,4% – wskaźnik powierzchni wolnych (niewynajętych)
• 4,4 mln m2. nowej podaży w 2022 r.
• 1,9 mln m2 nowej podaży w I kw. 2023 r.
• 2,1 mln m2 w budowie w I kw. 2023 r.
• 6,7 mln mkw. powierzchni magazynowej i przemysłowej (z wyłączeniem umów krótkoterminowych)
  w transakcjach w 2022 r
• Stawki czynszu (EUR/m2.):
  • 5,50-7,50 € Warszawa
  • 4,00 – 6,30 € aglomeracja warszawska
  • 3,80-5,50 € Katowice / Górny Śląsk
  • 3,30-4,50 € Łódź / Polska Centralna
  • 4,00-4,20 € Wrocław / Dolny Śląsk
  • 3,80-4,20 € Poznań
  • 3,90-5,50 € Trójmiasto (Gdańsk, Sopot, Gdynia)
  • 3,40-4,50 € Szczecin
  • 4,50-5,80 € Kraków
  • 4,00-5,00 € Rzeszów
  • 4,10-4,40 € Lublin

Najem magazynu – o czym należy pamiętać

Zdecydowanie najpopularniejszą formą prawną korzystania z magazynów jest najem. Dobra umowa najmu powinna odzwierciedlać ustalenia komercyjne, zabezpieczać strony umowy, ale również stanowić swoisty podręcznik dla najemcy określający jego prawa i obowiązki, sposób postępowania w sytuacjach awaryjnych, itp.

Inwestorzy zagraniczny często decyzują się na rejestrację spółki w Polsce i dopiero potem zawarcie umowy najmu.

Istotne elementy umowy najmu magazynu:

• Określenie powierzchni najmu przeznaczonej do wyłącznego użytku najemcy oraz części wspólnych;
• Opis standardu technicznego powierzchni najmu wymaganego przez najemcę na moment wydania przedmiotu najmu;
• Opłaty ponoszone przez najemcę:
  • Czynsz – zwykle ustalany wg stawki za m2 powierzchni najmu zajmowanej przez najemcę (powierzchnia najmu netto) powiększonej o udział w powierzchniach wspólnych przypadający na najemcę (powierzchnia najmu brutto). Stawka czynszu ustalana w kwocie EUR, płatna w PLN lub w EUR. Czynsz podlega corocznej waloryzacji (jeśli w EUR o wskaźnik HICP) lub wskaźnik Inflacji publikowany przez GUS.

• Opłaty serwisowe
  • Zwykle określane w formie zaliczki na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem i zarządzaniem nieruchomością. Obejmują one takie koszty jak: Podatek od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste, koszty ubezpieczenia budynku, koszty ochrony sprzątania, utrzymania terenów zielonych i ciągów komunikacyjnych, sprzątanie części wspólnych, wywóz odpadów, dezynsekcja/deratyzacja,  utrzymanie powierzchni wspólnych, Naprawy i prace konserwacyjne bram, drzwi, instalacji elektrycznych, wentylacyjnych i klimatyzacyjnych, instalacji gazowych, grzewczych, ppoż., separator substancji ropopochodnych, oczyszczalnia ścieków, obsługa i czyszczenie zbiornika retencyjnego, oświetlenie zewnętrzne, oznakowanie, konserwacja okablowania telefonicznego, ogrodzenie i bramy wjazdowe, opłaty za zarządzanie nieruchomością
• Opłaty za media: energia elektryczna (kWh), ogrzewanie (gaz, ogrzewanie miejskie), woda, kanalizacja (sieć miejska, zbiornik bezodpływowy) – rozliczane indywidualnie wg wskazań podliczników; w przypadku ogrzewania dzielone wg Powierzchni najmu brutto;

• Ustalenie zasad waloryzacji czynszu oraz rozliczania i waloryzacji miesięcznych zaliczek na opłaty serwisowe;
• Okres najmu – zgodnie z przepisami umowę najmu komercyjnego można zawrzeć na okres maksymalnie 30 lat. W praktyce rynkowej magazyny są najczęściej wyjmowane na okresy 24-48 miesięcy, a w przypadku większych powierzchni lub całych obiektów na okres maksymalnie 10-15 lat;
• Zabezpieczenia najmu – wśród standardowych zabezpieczeń należy wyróżnić: kaucja lub gwarancja bankowa, ubezpieczenie OC i mienia najemcy, oświadczenie notarialnego o poddaniu się egzekucji co do obowiązku wydania nieruchomości, poręczenie spółki-matki najemcy lub innego podmiotu powiązanego o dużej wiarygodności finansowej;
• Warunki i procedura rozwiązania umowy najmu: W interesie wynajmującego leży zastrzeżenie możliwości rozwiązania umowy w razie istotnych naruszeń umowy przez najemcę tak jak zaległości w płatnościach czynszu czy opłat serwisowych, korzystanie z pomieszczeń niezgodnie z prawem lub warunkami umowy, wykonywanie zmian w przedmiocie najmu lub ich podnajem bez zgody wynajmującego. Z kolei najemca powinien zastrzec w umowie możliwość wcześniejszego rozwiązania w sytuacji, gdy kompleks magazynowy lub ciągi komunikacyjne nie są utrzymywane w należytym stanie przez wynajmującego lub występują powtarzające się awarie techniczne w budynku powodujące przestoje działalności najemcy. Zwykle każda ze stron chce zastrzec na swoją rzecz możliwość żądania kary umownej w razie rozwiązania umowy z powodu naruszeń drugiej strony.

Ważne: Niezwłocznie po zawarciu umowy najmu, egzemplarz umowy należy okazać notariuszowi celem nadania mu daty pewnej. Zapewnia to najemcy dodatkową ochronę w razie zbycia nieruchomości przez wynajmującego. W takiej bowiem sytuacji nabywca nieruchomości, wydanej uprzednio najemcy, nie będzie mógł wypowiedzieć umowy najmu z zachowaniem ustawowego terminy wypowiedzenia.

Due diligence

Przed podjęciem decyzji o zawarciu umowy najmu potencjalny najemca powinien zbadać stan prawny nieruchomości oraz stan techniczny budynku pod kątem możliwości jego bezpiecznej i efektywnej eksploatacji zgodnie
z zamierzeniem biznesowym.

Najistotniejsze kwestie prawne wymagające weryfikacji przez zawarcie umowy najmu:

• Tytuł prawny wynajmującego do nieruchomości; nierzadko zdarza się, że wynajmującym nie jest właściciel nieruchomości tylko powiązany z nim podmiot, zarządzający nieruchomością. W takiej sytuacji ochrona prawna najemcy jest słabsza niż w razie zawarcia umowy z wynajmującym;
• Roszczenia osób trzecich: niekiedy stan prawny nieruchomości zabudowanej magazynem jest sporny np. z uwagi na zgłoszone roszczenia reprywatyzacyjne czy służebności gruntowe na rzecz osób trzecich nieujawnione w księdze wieczystej. Co prawda bezpośrednim adresatem roszczeń osób trzecich jest właściciel, to jednak wszelkie spory dot. prawa własności czy korzystania z nieruchomości mogą oddziaływać na prawa najemcy;
• Dostęp do drogi publicznej: wynajmowany obiekt powinien mieć zapewniony prawny i faktyczny dostęp do drogi publicznej. W większych kompleksach magazynowych dojazd do poszczególnych budynków zapewnia sieć dróg wewnętrznych. Warto wyjaśnić ich status prawny przed zawarciem umowy;
• Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu – ma to szczególne znaczenie, czy najmie powierzchni w budynkach przebudowywanych lub zmieniających swoje dotychczasowe funkcje. Korzystanie z przedmiotu najmu powinno być zgodne z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku, z decyzją o warunkach zabudowy;
• Pozwolenie na budowę i użytkowanie budynku – sposób wykorzystania obiektu na cele magazynowe lub produkcyjne powinien być zgodny także z pozwoleniem na budowę oraz pozwoleniem na użytkowanie. W przeciwnym razie istnieje ryzyko sankcji administracyjnych, włącznie z nakazem wstrzymania użytkowania budynku, którego nieprzestrzeganie może skutkować także odpowiedzialnością za wykroczenie.

Gdzie szukać magazynów:

Nasza kancelaria współpracuje z renomowanymi pośrednikami w obrocie nieruchomościami komercyjnymi i zapewnia kompleksowe wsparcie w procesie poszukiwania magazynu, badania due diligence, negocjacji umowy najmu i umów towarzyszących. Napisz do nas a pokierujemy cię do odpowiedniego brokera.